대한민국에서 ‘사기’로 인한 피해가 많은데 그중 보통 사람들이 심각한 타격을 입는 것이 바로 ‘집’을 담보로 사기를 당하는 것이다.
전세 사기는 서민들에게 있어서 매우 충격적이다. 전세 사기를 당하면 삶의 기반이 송두리째 무너지고 잘못하면 ‘거리’에 내 앉는 신세가 된다.
오늘 <상식은 권력이다>에서는 전세 사기가 어떻게 이루어지고, 어떻게 하면 이것을 막을 수 있는지 알아본다.
전세 사기 유형 및 피해 대책
전세 사기 수법이 날로 진화하다 보니 등기부등본상 아무 문제가 없는데도 나중에 사기를 당하는 경우도 있다. 전세 계약을 맺고 입주를 한 후에 전입신고, 확정일자까지 받았는데도 사기를 당할 수 있다.
전세사기, 이것이 위험하다
한동안 부동산 투기가 붐이 일자 빌라 등에 갭 투자를 집중적으로 한 놈들이 많았다. 그런데 집값 하락이 되면서 집주인이 파산하게 되어 집이 깡통주택으로 전락되자 전세 사기 피해가 속출했이다. 또한 아예 전세 사기를 치려고 의도적으로 전세금을 떼먹으려는 놈들도 있었다. 2022년 빌라왕 사태가 바로 여기에 속한다.
전세 사기 유형
전세사기 사건은 대개 신축 빌라, 다세대주택 등에서 발생된다. 돈이 없는 청년, 사회 생활을 처음 경험하는 젊은이 등 경제적 여유가 부족한 사람들은 결국 싼 전세를 찾는다. 신혼, 이직 등으로 이사가 잦은 청년 계층이 전세 사기의 주된 피해자들이다. 싸고 좋은 주택을 전세로 얻으려는 생각에 그만 전세 사기의 마수에 걸린 것이다.
싸고 좋은 것은 없다…는 명언을 잠시 되새기자.
깡통주택은 무조건 피해야 한다
전세 보증금이 주택의 실제가치를 초과한 상태로 만약 주택이 경매로 넘어가게 되면 세입자는 전세 보증금을 받지 못한다. 그러니까 집 껍데기만 있고 속이 빈 깡통과 같다고 해서 깡통주택이라 불리는 사기에 걸린 것이다.
가령 집값이 5원원이라 치자, 임대인은 자기 돈 1억원에 집을 담보로 대출을 2억원 받는다. 여기에 사기를 치려는 대상의 전세보증금 2억원으로 5억원 짜리 집을 명의로 소유한다. 그러나 알고 보면 집주인은 집값의 80%가 남의 돈이다.
결국 임대인은 대출금 2억 원과 보증금 2억 원을 통해 집값의 80%를 마련했는데, 이것이 대표적인 깡통주택 유형이다.
자신이 사는 전세집이 경매에 넘어 가면 우선권을 따져 본다. 물권과 물권, 물권과 채권, 채권과 채권 간 순위를 따져야 한다. 물권 간 순위는 시간 순서대로 우선권을 가지며 물권과 채권은 물권이 무조건 우선권을 갖는다. 채권은 비율대로 나누게 된다. 가령 채무자의 잔여 재산이 1천만원인데 갑(甲)이라는 사람이 1억짜리 집에 2천만원짜리 보증금이 있다면 남은 재산 중 200만원을 받게 된다. 보증금은 채권이므로 돌려받기가 매우 힘들고 그나마 대항력을 갖추면 보증금도 물권으로 취급받기 때문에 그래도 조금 낫지만 순위가 낮으면 전세금을 돌려받기 어렵다.
깡통전세 사기를 당할 경우에 임대인이 처벌을 받는다고 하여도 세입자들이 보증금 전부를 돌려받을 수 없으니 유의해야 한다.
전세보증보험 제도에도 허점이 있다
임차인은 전세보증보험이 가능한 건물이라는 점이나 별 문제 없다는 썰레발에 속을 수 있다. 여기서 특히 공인중개사의 말만 믿으면 큰 일 난다. 전세보증보험을 할 수 있다니 아무런 의심 없이 계약을 진행하다 사기를 당하는 경우다.
일반적인 임대인이라면 만약 보증금을 돌려주지 못해 보증보험에서 선결제된 임차보증금이 본인에게 구상되고, 이를 해결하지 못하면 집이 경매로 넘어가기 때문에 어떻게든 할 것이다. 그러나 이미 사기를 치기로 작정한 악성 임대인들은 아예 처음부터 시세보다 훨씬 부풀려 받았기에 보증금을 정상적으로 돌려줄 생각도 없다.
보통 이런 경우에는 사기꾼도 나쁜 놈이지만 제대로 된 집을 중개할 생각없이 그저 중개수수료만 챙기기 급급한 공인중개사가 대충 중개한 경우도 문제가 되는 것이다.
한편 시세 확인을 제대로 하지 않고 건축주와 짠 감정평가사의 말만 믿고 그대로 보증계약을 인수하는 주택도시보증공사도 문제이다. 또, 다운계약임을 모르고 보증보험 가입을 승인했다가 이를 알게 된 후 HUG에서 보증보험 가입을 일방적으로 취소한 경우도 있다니 순진하게 전세를 구한 사람은 졸지에 황당하게 전세 사기 피해자로 전락된다. 이미 주택보증보험의 사고액이 2023년에 이미 4조원 가량으로, HUG가 공기업임을 생각하면 세금이 사기범들이 먹고 짼 돈을 대납 해 준 꼴이다.
진짜 집주인이 아닌 가짜 임대인도 있다
임대하는 집의 진짜 주인이 아니면서 주인 행세를 하고 전세 계약을 하고 전세금을 갖고 튀는 놈도 있다.
임대인이 아니면서도 자신이 진짜 임대인인 척 명의를 도용하여 사기를 치는 경우도 있으니 조심해야 한다. ‘가짜 임대인’이 건물을 임대하면서 알아낸 ‘실제 임대인’의 인적사항을 이용하여 자신이 주인인 척 거짓된 전세계약을 하는 것이다. 그리고 세입자의 전세보증금을 가로채 튀는 것이다. 놈들은 보통 임대인의 위임장 또는 증명서류를 위조하여 대리인 행세를 하면서 세입자의 보증금을 가로챈다.
자신은 월세로 집 임대를 얻고서 마치 자기가 집주인으로 행세하면서 전세를 놓고 전세금을 들고 나르는 것이다.
공인중개사를 100% 믿지 마라
임대인 없이 임대차계약을 맺을 때 발생되는 전세 사기이다. 공인중개사가 임대인의 대리인이라고 하면서 임대인이나 대리인 관련 서류를 전혀 준비해주지 않으면서 사기를 치는 나쁜 공인중개사도 있다. 집주인은 월세로 알고 세를 주라고 공인중개사에게 이야기 했는데, 가짜로 서류를 꾸며 사기를 친다.
임대인의 대리인으로서 계약을 하러 나온 공인중개사가 있는데 문제는 이 놈이 한탕 사기를 쳐서 나르려는 것이다. 이 공인중개사는 세입자와는 보증금 3억 원의 전세계약을 체결한다. 그러나 진짜 임대인에게는 보증금 1천만 원의 월세 계약을 체결했다고 속인다. 당장에는 속임수가 통하지만 나중에 공인중개사 튀면 문제가 심각하다. 결국 2억 9천만 원의 차액을 사기친 공인중개사가 빼돌려서 튄 경우이다. 이것은 공인중개사가 임대인과 세입자 양쪽에 사기를 친 경우이다.
전세계약 당일 임대인 변경 및 주택담보대출 실행하는 사기 수법
근저당이 없어 권리관계가 깨끗한 집을 전세로 얻게 되어서 기분이 룰룰라라였다. 그런데 어느 날 갑자기 전입신고와 동시에 확정일자까지 받았음에도 집이 경매로 넘어가니 퇴거하라는 통지가 왔다.
세입자는 전입신고 및 확정일자까지 받는 등 사전에 할 수 있는 안전조치는 취하였다고 봤는데 이게 어찌된 것일까요? 문제는 세입자가 전입신고 당일에 임대인이 자산이 거의 없는 다른 사람에게 소유권을 넘겼고, 그 놈이 그날 주택담보대출을 받은 것이다. 그러면서 대출을 갚지 않자 집이 경매로 넘어가면서 전세 사기를 당하는 꼴이 된 것이다.
그런데 알고 보면 이것도 계약을 하였던 전 집주인이 사기를 친 것이나 마찬가지인데 방법이 없다. 왜냐하면 임대인이 집을 팔고 튀었기 때문이다. 전세를 들어간 세입자는 대항력을 갖지 못하게 된 것이다. 세입자가 권리를 주장할 수 있는 법적인 힘이 대항력이다. 만약 내가 12월 31일 입주하고 전입신고를 했다면, 나의 권리를 보장할 수 있는 ‘대항력’은 1월 1일 0시부터 효력이 생긴다.
그러니까 12월 31일에 새로 바뀐 임대인이 은행 대출을 당일에 받는다면 이 빚은 12월 31일부터 효력이 생겨서 나의 대항력이 없다. 새로 입주한 세입자가 전입신고를 한 다음날 0시부터 효력이 생기지만 은행 대출과 같은 등기내용의 변경은 당일 즉시 효력을 가진다. 그런데 어찌 보면 법이 병신이다. 국회의원들이 병신인지 아니면 법이 병신인지 몰라도 대한민국의 법체계가 골 때린다.
그래서 어떤 놈들은 이러한 법의 헛점을 악용하여 세입자가 대항력을 갖추기 전에 주택의 소유자를 변경하거나 주택담보대출을 받는 악마 같은 임대인들이 존재한다.
2024년 총선에서 이런 병신 같은 법 고치자는 국회의원 후보가 있다면 눈 여겨 보자.
임대인이 의도적으로 세금 또는 임금채권을 체납 하는 경우
임대인이 세금을 체납하는 경우에도 황당한 꼴을 당한다.
근저당 금액과 선순위 보증금을 다 계산했음에도 불구하고 나중에 전세금을 돌려받지 못하는 경우가 여기에 속할 수 있다. 임대인이 세금을 내지 않는 고액체납자라면 문제가 심각해진다.
내가 살게 될 집의 임대인이 만일에 고액체납자라면 집이 경매에 넘어갔을 때 보증금 전부를 돌려받지 못하는 경우가 발생된다. 사용자가 노동자에게 정당한 임금을 지불하지 않는 경우 이것이 임금채권이 되어 사용자의 뒤를 따라다니게 되는데 이렇게 임금채권이 많은 빚쟁이를 임대인으로서 만나게 되면 그 역시 전세보증금을 받지 못할 수 있다.
그러니까 내가 전세 계약을 하려는 집이 사업하는 사장님이라서 아무 문제가 없다고 해도 나중에 문제가 될 소지가 있다. 특히 부동산 등기부등본이 깨끗하더라도 이런 경우에 해당되면 나중에 전세금을 받지 못할 수 있다.
전세 기간이 끝났는데 보증금을 못 받는다
계약기간이 종료되었는데 임대인이 보증금을 돌려주지 않는 경우도 있다.
임대인이 잠수를 탄다거나 또는 연락 자체가 불통이라서 전세 계약이 끝났는데도 보증금을 받지 못하는 일도 있다.
전세사기 예방 및 피해 대책
전세 사기를 당하면, 속수무책이 될 수 있다. 그래서 사전에 전세 사기를 당하지 않도록 예방적 조치를 취해야 한다. 순진하게 그냥 임대인과 공인중개사만 믿었다가는 회복할 수 없는 상처를 받을 수 있다. 대한민국은 결코 만만한 나라가 아니다. 사기공화국에서 온전하게 살아 가려면 집 구할 때부터 조심해야 한다.
전세사기 피하는 법
뛰는 놈 위에 나는 놈 있고, 나는 놈 위에 우주로 튄 놈이 있다.
깡통주택인지 아닌지 반드시 확인하고, 전세보증금반환보증에 가입하라. 집주인이 정말 진짜 임대인이지 꼭 봐라. 믿을만한 공인중개인지 확인하라. 임대인 변경 및 담보대출 방지를 위한 조치 임대인이 세금을 잘 내고 있는지 봐라. 전세 계약 기간이 끝나고도 보증금을 받지 못한 경우에 대비하라.
깡통주택인지 확인하라
내가 전세로 계약할 집이 깡통주택인지 반드시 먼저 확인해야 한다.
국토교통부 실거래가 공개시스템, KB부동산 등에서 집값 시세를 우선 확인합니다. 만약, 내 보증금이 2억 원인데 집값이 2억2천만 원이라면 이것은 나중에 문제가 될 소지가 크다. 보증금이 집값에 거의 맞먹는 수준이라면 집주인이 의도적으로 사기를 친다면 꼼짝없이 당할 수 있다.
전세보증금반환보증에 가입하라
전세보증금반환보증에 가입해야 한다. 전세보증금반환보증이란 전세보증금의 반환을 책임져주는 상품이다.
집값이 하락하면 그 어떤 안전한 집이라도 깡통주택이 될 소지는 있다. 따라서 계약 체결 전에 전세보증금반환보증에 가입할 수 있는 주택인지 먼저 확인하고, 계약 체결 후 전세보증금반환보증에 가입하면 보증금 미반환 위험에서 다소나마 벗어날 수 있다.
가짜 임대인인지 아닌지 확인하라
무엇보다 전세를 얻으려는 집의 임대인이라고 주장하는 사람이 진짜 임대인이 맞는지를 확인하여야 한다. 신분증에 쓰여 있는 임대인의 인적사항과 등기부등본 상의 임대인의 정보가 정확하게 일치하는지 꼭 봐야 한다. 그런데 이때 등기부등본은 자신이 직접 발급 받아 확인해보는 것이 좋다. 왜냐하면 가짜 임대인이 등기부등본을 위조하여 들고 올 수 있다.
그런데 진짜 임대인이 위독하거나 아퍼서 대리인이 왔다고 하면 어떻게 하나? 좋은 집을 계약하지 않을 수도 없고, 그럴때는 대리인과 계약을 하기 전 확인할 것이 있다. 임대인의 신분증을 대체할 수 있는 서류들 즉, 인감도장이 찍힌 위임장과 그 인감도장을 증명할 인감증명서를 확인한다. 위임장과 인감증명서를 대조하여 두 서류에 찍힌 임대인의 인감이 동일한지 꼭 봐야 한다. 그리고 원래 진짜 임대인과의 통화를 통해서라도 계약 내용을 다시 한 번 확인한다.
전세보증금은 반드시 임대인 명의의 통장에 지급한다. 만일 임대인의 요청에 의해 대리인 계좌로 입금해야 하는 경우라면, 전세계약서 특약사항에 임대인의 요청에 따라 대리인 계좌로 입금하게 되었음을 명시해야 한다.
신뢰할 수 있는 공인중개사인지 알아보자
공인중개사가 정상적으로 등록된 소개업자인가 사전에 확인한다.
우리가 알게 모르게 부동산 떠돌이판에서 무자격자가 증개업 등록증이나 자격증을 빌려서 중개사무소를 차리는 경우가 의외로 많다. 그러니까 사무실만 냈지 실제로는 공인중개사업자가 아닌 것이다. 등록된 공인중개업자인지 여부는 ‘디지털 트윈국토’에서 확인한다. 열람공간에 들어가면 부동산 중개업조회 메뉴를 클릭하여 지역과 사무소 상호, 공인중개사 이름, 전화번호 등을 입력할 수 있고 이를 통해 등록번호와 중개업자 여부를 확인한다.
임대인 변경 및 담보대출 방지를 위한 조치
반드시 전세계약 당일 잔금을 치르기 전에 등기부등본을 또 확인한다. 만일 임대인을 변경하는 내용의 등기가 접수되었다면 ‘신청사건 처리 중’으로 명시된다. 이러한 경우에는 잔금을 지급하지 말고 어떤 등기가 접수되어 처리중인지 먼저 확인해야 한다.
등기부등본은 이사 당일 뿐 아니라 2-3일 뒤에도 살펴봐라.
계약서를 쓸 때는 계약 체결일 다음날까지 소유권 변경, 근저당 설정 등의 행위를 일체 하지 않기로 하는 특약사항을 넣어야 한다.
전세권을 설정하는 방법도 있다.
임대인이 세금을 잘 내고 있는지 봐라
미납국세 열람제도를 활용하면 된다. 이 경우 임대인 동의가 있다면 확인해볼 수 있는데 만일 떳떳하다면 동의해주지 않을 이유가 없다. 만일 동의를 해주지 않으면 조금 의심스럽다.
사회보험 완납증명서 또는 납세증명서 확인해 본다. 사회보험 완납증명서 또는 납세증명서도 역시 임대인 동의로 확인해볼 수 있다. 사회보험 미납이 곧 임금 체불을 뜻하는 것은 아니나 그 가능성과 위험도를 측정하는 데에는 고려할 만한 사항이다.
집을 전세로 구할 때 임대인의 직업도 넌지시 알아보는 것이 좋다. 안정된 직업을 가진 임대인이라면 좋지만 무슨 사업을 크게 한다고 허풍을 떠는 사람이라면 한번 재고해 볼만하다.
전세 계약 기간이 끝나고도 보증금을 받지 못한 경우
① 일단 우선 내용증명을 보낸다.
‘내용증명’이란 쉽게 말해 우체국에서 공적 증명을 해주는 것이다. 내가 누군가에게 어떤 서류를 전달할 때 내용증명으로 보내면, 우체국에서는 그 서류가 전달되었는지뿐만 아니라 그 내용까지도 증명해주는 제도이다. 이 방법은 간단하지만 상대방에게 공식적인 심리적 압박을 주면서 법적인 공방이 오갈 때 증거로 활용된다.
②‘임차권등기명령’을 신청
보증금을 돌려 받지 못했는데 다른 집으로 이사를 해야 하는 상황을 겪고 있는 분들의 경우에 해당된다. 이런 경우, 내가 이사를 하더라도 임차권등기명령을 완료해 놓으면 대항력을 유지할 수가 있다.
③ 지급명령 신청
임대인이 죽어도 보증금을 돌려 주지 않을 것 같다면 지급명령을 신청하세요. 전세금 반환 소송으로 들어가기 전 최후의 수단입니다. 전세금 반환 소송에 비해 상대적으로 소요 기간이 짧아서 지급 결정 확정까지 한 달 안에 가능하다. 여기에 드는 비용은 크지 않다.
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