부동산 매매계약서 분실한 경우 양도세 부과하는 방법, 아파트 매매계약서 분실한 경우

집을 팔고, 양도세를 내야 하는데 그때 작성한 부동산 매매계약서가 어디 갔나?

아무리 찾아도 없고, 구입한 부동산 가격을 증빙하지 못한다면 어쩌나요? 뭐 꼼꼼하신 분은 금고에 부동산 매매계약서를 잘 넣어 두시는 분도 계시겠지만, 일상에 바쁘고 이리저리 살다 보면 어디에 휩쓸려서 서류를 찾기가 힘들수도 있습니다. 아주 오래전에 내가 아파트나 주택을 구입할 때 작성한 부동산 매매계약서를 분실하거나 또는 어디에 있는지 찾지 못하는 경우도 왕왕 있습니다.

부동산 매매계약서 분실한 경우 해결 대책

부동산을 계약한 것이 최근 3~4년이 아니라 만일 10년 또는 20년이 다 되었다면, 그때 주택을 구입할 때 작성한 매매계약서가 지금 어디 있는지 모를수도 있습니다.

15년 전에 A씨는 주택을 매입했다가 최근 매도를 하면서 그 당시 작성한 부동산 매매계약서가 없어져서 황당한 경우를 당했다고 합니다. 바로 그때 작성한 부동산 매매계약서가 사라진 것입니다. 그런데 양도세는 취득가액과 양도가액의 차이인 양도차익에 부과되기 때문에 취득가액이 얼마인지 알아야 합니다.

A씨가 주택을 취득할 때 가격이 얼마인지 기억은 하고 있다지만 이를 증명해야 하는데, 부동산 매매계약서를 분실했다면 아주 곤란한 처지에 빠지게 됩니다. 단순한 기억과 말로 자신이 얼마에 부동산을 거래했다는 것을 증빙하기는 어렵습니다.

부동산 매매계약서 분실한 경우 양도세

소득세법에 따르면 A씨 처럼 매매계약서를 잃어버려서 당시 취득가액을 증빙할 수 없다면  사용할 수 있는 취득가액 추정법이 명시된 것 같이 하면 되는데, 부동산 취득일 전후 각 3개월 안에 해당 자산에 대해 둘 이상의 감정평가업자가 평가한 금액의 평균액을 취득가액으로 적용해 세금을 부과한다고 합니다. 그런데 과연 부동산을 취득하고 감정평가업자에게 자신의 그것을 평가받는 사람이 과연 얼마나 있겠습니까?

만일 감정평가를 받은 기록이 없다면 환산취득가액을 적용해 양도세를 부과하게 됩니다.

환산취득가액은 매도 시와 취득 시 기준시가의 차이를 통해 매입가액을 추정하는 방식입니다.

기준시가 10억 주택의 경우

국세청은 기준시가가 10억원인 주택을 15억원에 매도하는 사례를 들어, 당시 이 주택의 취득 당시 기준시가가 2억원이면 환산취득가액은 매도 가격 15억원에 기준시가 비율인 20%(2억원÷10억원)를 곱해 산출한 3억원이 된다고 합니다. 그렇다면 이 사람은 15억원과 3억원의 차이인 12억원의 양도차익에 대해 세금을 내야 하는 것입니다.

결국 부동산을 구입한 사람이 취득가액을 정확하게 증빙하지 못하면 당시 기준시가로 추정하는데, 취득가액이 높을수록 차익은 줄어 세 부담은 감소될 수 있지만, 만일 실제 취득가액이 환산취득가액보다 높다면 문제가 됩니다. 취득가액이 높을수록 차익이 줄어 세금 부담이 감소하는데, 이보다 낮은 환산취득가액을 적용하면 세금 부담이 커지기 때문입니다.

부동산 매매계약서를 분실한 사람에게 취득가액 5억원이 인정될 경우, 매도가인 15억원과의 차액인 10억원에 대해서 세금이 부과됩니다. 이것을 계산해보면 양도세는 3억8355만원입니다. 양도차익 10억원에서 기본공제만 적용하고 최고 42% 세율로 과세한 결과입니다.

그러나 만일 A씨가 이를 증빙할 방법을 끝내 찾지 못해 환산취득가액 3억원이 적용되는 경우엔 이야기가 달라집니다. 양도차익이 무려 12억원으로 늘어나게 됩니다. 따라서 부과되는 세금 비율은 45%로 껑충 뛰어 오르게 됩니다.

이때 양도세액은 4억7347만원으로 8,992만원 늘어납니다.

도대체 얼마가 손해인가?

기준 시가 10억의 주택이라면 부동산 매매계약서를 분실한 대가로 8,992만원을 세금으로 헌납해야 합니다. 지금이라도 부동산 매매계약서가 잘 있는지 확인해보시기 바랍니다. 앞으로 부동산 거래시 꼭 챙겨야 할 것입니다.

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